Website für Immobilienmakler: Pflichtangaben, Technik und was im Angebot stehen sollte

Überblick: wo welche Pflicht greift

Die meisten Rechtsfragen einer Website sind für alle Branchen gleich. Vier Stellen sind bei Maklern besonders: das Impressum, die Objektseite, die Anforderung eines Exposés und die Formulare für Anfragen, Bewertungen und Rückrufe. Die Grafik zeigt, welche Regel wo greift; die Abschnitte darunter erklären sie mit Quellen. Nichts davon ist Rechtsberatung.

Impressum: die Aufsichtsbehörde gehört dazu

Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Bei Tätigkeiten, die einer behördlichen Zulassung bedürfen, verlangt das Digitale-Dienste-Gesetz im Impressum Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG). Die IHK Regensburg folgert daraus in ihrem Merkblatt: Immobilienmakler „müssen daher die zuständige Aufsichtsbehörde im Internet-Impressum angeben“.

• Welche Behörde? Die Stelle, die die Erlaubnis erteilt. Das Oberlandesgericht Hamburg hat die für die Erlaubnis zuständige Behörde als Aufsichtsbehörde angesehen (Beschluss vom 03.04.2007, 3 W 64/07, zitiert nach IHK Regensburg). Welche Stelle das ist, ist nicht überall gleich; in Bayern ist es laut IHK Regensburg außer im Kammerbezirk Aschaffenburg die IHK für München und Oberbayern. Am einfachsten übernimmst du Name und Anschrift aus deinem Erlaubnisbescheid (unser Vorschlag).
• Was nicht nötig ist: Angaben zu einer Berufskammer und eine Nummer im Vermittlerregister brauchst du für die Maklertätigkeit laut IHK Regensburg nicht.
• Was passiert, wenn sie fehlt: Das Landgericht Leipzig hat ein Impressum ohne Angaben zur Aufsichtsbehörde als Wettbewerbsverstoß gewertet und betont, das sei kein unbeachtlicher Bagatellverstoß. In dem Verfahren ging es außerdem um Maklertätigkeit ohne Erlaubnis (LG Leipzig, Urteil vom 12.06.2014, 5 O 848/13, noch zum Telemediengesetz; fachanwalt.de).

Mindestens eine der zehn Seiten aus unserer Durchsicht beruft sich noch auf das Telemediengesetz; maßgeblich ist heute § 5 DDG. Was außerdem ins Impressum gehört, etwa ein zweiter schneller Kontaktweg, und warum der Link zur EU-Streitschlichtung entfällt, steht im Beitrag „Website für Handwerker“ unter Was rechtlich gilt.

Energieangaben in jeder Objektanzeige

Erscheint vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer anderen Einheit eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien und liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige Angaben daraus enthalten, bei Wohngebäuden fünf. Sicherstellen muss das auch der Immobilienmakler, wenn er die Veröffentlichung verantwortet (§ 87 Abs. 1 GModG):

• die Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
• der Wert für den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• bei Wohngebäuden das Baujahr laut Ausweis,
• bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Für Nichtwohngebäude sind die Werte für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2 GModG); für Ausweise, die zwischen dem 30. September 2007 und dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gelten Sonderregeln (§ 87 Abs. 3 GModG). Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 hat es umbenannt und in vielen Punkten geändert; die Anzeigepflicht steht weiter in § 87 (BGBl. 2026 I Nr. 226; Verbraucherzentrale NRW). Wer die Angaben vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, handelt ordnungswidrig; möglich ist eine Geldbuße bis 10.000 € (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 2 GModG, Gesetzestext des Änderungsgesetzes).

Gilt das auch für die eigene Website?

Eine Arbeitshilfe des Bundeswirtschaftsministeriums zur früheren Regel beschreibt die Anzeige „in einer Zeitung oder im Internet („in kommerziellen Medien“)“ (Bundesanzeiger, 30.04.2014). Ähnlich schrieb die DIHK 2014 von Anzeigen „in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet“; ausgenommen seien private, kostenlose Kleinanzeigen wie Aushänge im Supermarkt (DIHK, FAQ). Eine Objektseite oder ein Online-Exposé auf deiner Website zählt nach unserer Einschätzung deshalb genauso wie ein Inserat im Portal. In der alten Energieeinsparverordnung war der Makler nicht genannt; der Bundesgerichtshof sah ihn trotzdem über das Wettbewerbsrecht in der Pflicht (BGH, Urteil vom 05.10.2017, I ZR 229/16; Pressemitteilung 156/2017). Im heutigen Gesetz ist er ausdrücklich genannt.

Was sich 2027 ändern kann

Laut Verbraucherzentrale soll sich das Gesetz ab dem 1. Januar 2027 erneut ändern; den amtlichen Text dieser Stufe haben wir nicht geprüft. Was sich dann für Anzeigen ändert, beschreiben Fachquellen unterschiedlich: Haufe und der Verwalterverband VDIV nennen als neue Pflichtangabe das Ausstellungsdatum des Energieausweises, Haus & Grund zusätzlich den Primärenergiebedarf. Der Softwareanbieter onOffice hat seinen Export im Juli 2026 um ein Feld für den Primärenergiebedarf ergänzt, das an Portale übertragen wird (Meldung auf Englisch). Ob deine Website ein solches neues Feld auch anzeigt, hängt davon ab, wie sie die Daten übernimmt. Das gehört in die Prüfliste unten.

Exposé über Website oder E-Mail: Widerruf und Provision

Ein Maklervertrag mit Kaufinteressenten kann ganz ohne persönliches Treffen entstehen: Jemand sieht ein Objekt online, fordert das Exposé an und bekommt es mit dem Hinweis auf die Provision per E-Mail. Zwei solche Fälle hat der Bundesgerichtshof 2016 entschieden. Die Maklerinnen hatten Grundstücke im Internet beworben, die Interessenten meldeten sich per E-Mail und erhielten das Exposé mit Provisionsangabe, aber ohne Widerrufsbelehrung. Der BGH wertete die Verträge als Fernabsatzverträge. Die Käufer durften noch im Prozess widerrufen; die geforderten Provisionen von 15.000 € und 23.205 € entfielen, Wertersatz gab es auch nicht (BGH, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15; Otto Schmidt, Kanzlei Plutte).

Nach dem heutigen Gesetz gilt bei solchen Verträgen mit Verbrauchern:

• Die Widerrufsfrist beginnt erst, wenn du über das Widerrufsrecht informiert hast (§ 356 Abs. 3 BGB). Fehlt die Information, erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem regulären Fristbeginn (§ 356 Abs. 4 BGB).
• Hast du deine Leistung vollständig erbracht, erlischt das Widerrufsrecht nur, wenn der Kunde vorher ausdrücklich zugestimmt hat, dass du vor Ablauf der Frist beginnst, und bestätigt hat, dass er weiß, dass er sein Widerrufsrecht dadurch verliert (§ 356 Abs. 5 BGB).
• Widerruft der Kunde, steht dir Wertersatz für deine Arbeit nur zu, wenn er den frühen Beginn ausdrücklich verlangt hat und du ihn zuvor ordnungsgemäß informiert hattest (§ 357a Abs. 2 BGB).
• Wird ein Fernabsatzvertrag über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen, muss die Seite seit dem 19. Juni 2026 eine Widerrufsfunktion bieten, beschriftet mit „Vertrag widerrufen“ oder einer gleichbedeutenden Formulierung, dazu eine Bestätigung „Widerruf bestätigen“ und eine Eingangsbestätigung auf einem dauerhaften Datenträger (§ 356a BGB; eingeführt mit BGBl. 2026 I Nr. 28, laut Kanzlei Noerr).

Was heißt das für die Website? Unsere Einschätzung: Bestätigt der Interessent im Anfrageformular die Provision und kommt der Vertrag dadurch zustande, wird er über die Website geschlossen. Dann gehören Widerrufsbelehrung, die Frage nach dem ausdrücklichen Wunsch, dass du sofort tätig wirst, und die Widerrufsfunktion in diesen Ablauf. Kommt der Vertrag erst im E-Mail-Austausch zustande, ist das ein Fernabsatzvertrag wie in den Fällen von 2016. Der Branchenverband Bitkom versteht die neue Pflicht so, dass sie nur für Verträge gilt, die über eine solche Oberfläche abgeschlossen werden; für andere Wege sei die Funktion der unternehmerischen Entscheidung überlassen. E-Mail nennt der Leitfaden nicht ausdrücklich (Bitkom-Praxisleitfaden). Ablauf und Texte lässt du am besten von einer Anwältin, einem Anwalt oder deinem Verband prüfen, der Webdesigner setzt sie technisch um.

Textform und Provisionsangaben im Exposé

Geht es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, braucht der Maklervertrag Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail reicht dafür aus; ohne Textform ist der Vertrag unwirksam, und ein Anspruch auf Provision besteht nicht. Reihenhäuser und Doppelhaushälften zählen dabei als Einfamilienhäuser (IHK München).

Ist der Käufer Verbraucher (§ 656b BGB), gelten zwei Regeln zur Verteilung. Lässt du dir von beiden Seiten eine Provision versprechen, muss sie in beiden Verträgen gleich hoch sein (§ 656c BGB). Hast du nur mit dem Verkäufer einen Vertrag, ist eine Abrede, nach der der Käufer Provision zahlt, nur wirksam, wenn der Verkäufer zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt; fällig wird der Anteil des Käufers erst, wenn die Zahlung des Verkäufers nachgewiesen ist (§ 656d BGB).

Für die Website folgt daraus nach unserer Einschätzung zweierlei: Die Provisionsangabe im Exposé muss zu dem passen, was mit dem Verkäufer vereinbart ist. Und Formular und Bestätigung sollten so gebaut sein, dass du und der Interessent die Erklärung anschließend lesbar per E-Mail vorliegen habt.

Fotos, Formulare und Rückrufe

Was eine Makler-Website technisch braucht

Anders als bei vielen Firmenwebsites ändern sich die wichtigsten Inhalte ständig: Objekte kommen hinzu, werden reserviert und verkauft. Sie sollten deshalb nicht von Hand gepflegt werden, sondern aus der Maklersoftware kommen. Dafür gibt es OpenImmo, ein XML-Format für den Austausch von Immobiliendaten (immonex auf wordpress.org). Laut dem Plugin-Anbieter WP-ImmoMakler entwickeln Vertreter der Immobiliensoftware-Branche den Standard seit 2001, betreut wird er vom OpenImmo e.V. Die Website des Vereins konnten wir nicht abrufen; eine aktuelle Versionsnummer nennen wir deshalb nicht.

So kommen Objekte auf die Website

Ein Beispiel aus der Dokumentation von WP-ImmoMakler: Die Maklersoftware legt eine OpenImmo-Datei per FTP oder SFTP auf dem Webserver ab. Die Website prüft das Verzeichnis regelmäßig, legt neue Objekte an, aktualisiert geänderte und entfernt gelöschte; Fotos, Grundrisse und PDFs übernimmt sie mit. Manche Lösungen melden Anfragen von der Website zurück in die Software, bei WP-ImmoMakler ab der Lizenz PLUS über eine OpenImmo-Feedback-Datei, sofern die Software das unterstützt (WP-ImmoMakler, Preise).

Welche Systeme angebunden werden, nennen die Anbieter unterschiedlich: kopfundstift nennt onOffice, FlowFact, Propstack und estateOffice, screenwork onOffice, Propstack und Empro, und die Dokumentation von WP-ImmoMakler führt knapp zwanzig Programme und Portale. Keiner der drei Baukästen aus unserer Durchsicht erwähnt OpenImmo; STRATO schreibt nur, Schnittstellen mit Immobilienseiten wie ImmoScout24 seien möglich. Seahawk nennt nur die US-Systeme IDX und MLS.

Bausteine, auf die es ankommt

Was Anbieter für Makler-Websites verlangen

Sieben der zehn gelesenen Seiten bieten selbst eine Website oder einen Baukasten ausdrücklich für Immobilienmakler an; dazu kommt die Preisseite des WordPress-Plugins WP-ImmoMakler, die wir zusätzlich gelesen haben. Von diesen acht Angeboten nennen sechs Beträge. kopfundstift nennt einen Festpreis erst im Erstgespräch, GetResponse nur eine Testphase. Für einen Durchschnitt oder eine belastbare Spanne reicht das nicht; die Tabelle zeigt deshalb nur, was auf den Seiten steht (Stand 26.10.2026).

Was beim Vergleich auffällt:

• Monatliche Gebühren gehören dazu. Über drei Jahre kostet das Einstiegspaket SELECT von screenwork 2.990 € plus 36 × 119 €, zusammen 7.274 €; ob netto oder brutto, sagt die Seite nicht. Wie du Angebote über drei Jahre vergleichst, steht im Beitrag „Website erstellen lassen: Kosten“ unter Gesamtkosten über drei Jahre.
• Widersprüchliche Angaben: Für das Paket Enterprise nennt screenwork auf derselben Seite einmal 169 € und einmal 89,90 € plus 79,90 € im Monat. Lass dir den Monatspreis schriftlich bestätigen.
• Steuer: Zwei der sechs Angebote mit Beträgen sagen nicht, ob netto oder brutto. Hostinger rechnet ohne Mehrwertsteuer, STRATO, Zunapro und WP-ImmoMakler mit.
• Vertragsende: Zunapro bewahrt Inhalte nach einer Nichtverlängerung 90 Tage im Archivmodus auf. Was danach mit Texten und Objektdaten geschieht, regelst du im Vertrag; die allgemeinen Punkte wie Domain, Nutzungsrechte und Zugänge stehen unter Webdesigner finden: Vertrag.
• Baukästen nennen OpenImmo nicht: STRATO verspricht nur allgemein Schnittstellen zu Portalen, und der niedrige Hostinger-Preis gilt nur mit 48 Monaten Vorauszahlung.

Was Websites allgemein kosten, nach Projektart und mit laufenden Kosten, steht im Beitrag Website erstellen lassen: Kosten. Für deine eigene Makler-Website liefert unser Website-Kosten-Rechner eine Schätzung, hier gleich für die Branche Immobilienmakler; ein Angebot ersetzt sie nicht. Soll die Website zusätzlich bei Google weiter oben stehen, hilft der Beitrag Was kostet SEO?; für das Google-Unternehmensprofil und die Suche in der Nähe der Beitrag Local SEO beauftragen.

Prüfliste für das Angebot und Fragen an den Anbieter

Allgemeine Punkte wie Seitenzahl, Korrekturrunden, Hosting und Domain stehen unter Was im Angebot stehen sollte. Für eine Makler-Website kommen diese hinzu:

Den passenden Dienstleister finden

Gesucht sind Webdesigner oder Agenturen, die eine Anbindung an deine Maklersoftware schon umgesetzt haben und sie dir an einer laufenden Website zeigen können. Wie du Anbieter vergleichst und auswählst, steht im Beitrag Webdesigner finden.

Kontaktpfad ist unser eigenes Angebot. Du beschreibst dort kostenlos, was du brauchst, zum Beispiel „Website für ein Maklerbüro, onOffice-Anbindung über OpenImmo, Exposé-Anforderung mit Widerrufsfunktion, rund 40 Objekte“. Dienstleister, die zu diesem Vorhaben passen, können sich dann bei dir melden. Das Formular erreichst du über Projekt beschreiben; Anbieter selbst durchsehen kannst du im Verzeichnis.

Methode: welche Seiten wir wie gelesen haben

Suche: Am 26.10.2026 haben wir mit einer allgemeinen Websuche, nicht mit Google, 14 Formulierungen gesucht, darunter „Website für Immobilienmakler“, „Immobilienmakler Website erstellen lassen“, „Webdesign für Immobilienmakler“ und Fragen nach Paketen und Monatspreisen. Ob die Treffer der ersten Seite bei Google entsprechen, wissen wir nicht.

Durchsicht: Zehn deutschsprachige Seiten zu Makler-Websites haben wir je zweimal abgerufen, beim zweiten Mal mit denselben sieben Prüffragen. Gezählt wurde nur, was als wörtliche Fundstelle vorlag. Die Seiten: experte.de und trusted.de (Vergleichsportale), Hostinger, STRATO und GetResponse (Baukästen), kopfundstift, screenwork und Seahawk (Agenturen), Zunapro (Anbieter) und alloq.digital (Ratgeber einer Softwarefirma).

Preise: Gezählt haben wir Seiten mit eigenem Angebot ausdrücklich für Immobilienmakler. Als Preis gilt jeder Betrag im abgerufenen Text, egal in welcher Schreibweise; zugeklappte Bereiche nur, wenn sie im abgerufenen Text standen. Netto oder brutto geben wir nur an, wenn die Seite es sagt. Portale ohne eigene Website, Preislisten für Maklersoftware, Fallstudien und Ratgeber ohne eigenes Angebot zählen nicht. Grundgesamtheit für die Preise sind die acht Angebote, die wir tatsächlich lesen konnten: sieben der zehn Seiten oben und die Preisseite von WP-ImmoMakler; die Seite eines weiteren Anbieters war nicht abrufbar. Die Zeile „Euro-Beträge“ in der Tabelle bezieht sich dagegen auf die zehn Seiten, auch auf Vergleichsportale und Ratgeber, und weicht deshalb von der Preistabelle ab. Eine Seite, die den Energieausweis nur als Prüfthema für Texte nennt, haben wir bei den Energieangaben nicht mitgezählt.

Ebenfalls nicht abrufbar waren die Website des OpenImmo e.V. und die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zu den Urteilen von 2016; den Sachverhalt geben wir nach zwei Fachquellen wieder. Alle Abrufe liefen über ein Abrufwerkzeug, nicht über einen Browser.